旅游地产新模式涌现 利益与隐患几何?

发布时间: 2017-03-01
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核心提示:根据国家旅游局数据,2014年我国旅游总收入已达到3.38亿元,同比增长14.7%。而目前居住消费占比或不足三成,这不符合“度假型”的成熟旅游形态,但这也正是空间所在,多种旅游居住形式也瞄准了这一增长潜力。

旅游地产新模式涌现 利益与隐患几何?

中国人均GDP已超过7000美元,达到进入“旅游3.0时代”的硬性条件,但与此同时,旅游模式、度假时间等软条件却制约我国深度旅游的爆发。在这个背景下,有着高库存、高空置等“旧疾”的旅游地产,发展更为受制。

《每日经济新闻》记者了解到,针对旅游度假领域的空间和痛点,例如漫庭网的分时度假新模式、Freeppie的奖励机制社交旅游等多种旅游地产和度假新模式涌现。但业内人士提醒,新模式在人身和财产安全、权益保障等各方面是否完备,值得注意。

万亿蛋糕“住”分羹少

根据国际规律,当居民人均GDP达到1000美元时,旅游以观光为主;人均GDP达到2000美元时进入“旅游1.0时代”,旅游需求上升且转向休闲为主;人均GDP达到3000美元时属于“旅游2.0时代”,出游需求逐渐旺盛;当人均GDP达到5000美元,“旅游3.0时代”则是全民休闲时代,旅游开始进入深度度假旅游形态。

据国家统计局和国家旅游局数据,截至2014年末,我国人均GDP约为7485美元。2015年上半年国内旅游消费达到1.65万亿元,增长14.5%。

“理论上,我国居民旅行早已该进入成熟的度假形态,但目前却面临诸多不对称,比如私家车保有量、假期时间长度等等,其中还有居住需求的矛盾最为明显。”曾操盘多个旅游和高尔夫项目的深圳前海宏建投资董事长勾智宏告诉《每日经济新闻》记者,目前我国81%的居民有意愿与家人度假,但只有20%的度假消费是花在住房上,酒店的高门槛、度假居住的高成本,使得深度度假需求没有爆发。

但和旅游居住需求旺盛、亟待爆发相矛盾的,则是旅游地产常年的高库存、高空置现状。

根据国家旅游局发布的《2014年中国旅游业投资报告》,2015年我国旅游直接投资额将达1万亿,未来3年将超3万亿。

“而旅游地产产品的投资总额已在3万亿左右,但总交易额却在1万亿,相关产品处在增量减缓、存量增加的状态。”勾智宏认为,在互联网思维下,类似住宅领域小蜂e家这种能够直接上平台,分割流程降低成本的模式,很值得考虑。

漫庭网CEO魏业坤则告诉记者,客群错位和产品错位是全民休闲度假时代,旅游地产销售困境的两大核心原因,需要有产品能改变中产阶级和白领阶层买不起度假屋这样的小众产品,以及买了用不了、难打理的需求不匹配问题。

多种新“住”法抢占空间

根据国家旅游局数据,2014年我国旅游总收入已达到3.38亿元,同比增长14.7%。而目前居住消费占比或不足三成,这不符合“度假型”的成熟旅游形态,但这也正是空间所在,多种旅游居住形式也瞄准了这一增长潜力。

除旅游地产住宅产品直接销售外,分时度假(RCI)的模式已经存在多年,即把一套房(酒店或公寓)的使用权分成若干周次,按一定年限以会员制方式一次性出售给客户,会员亦可将房间使用权与异地会员交换。

不过,发展到现在,分时度假模式在中国出现了一些新形式。

比如,近日深圳一家名为“漫庭网”的房地产微分销平台,以“有限合伙企业”的组织形式吸纳会员,合伙购买度假别墅或公寓,并将每套度假屋分为50个财产份额,按黄金周、旺季周、平季周、淡季周重新定价进行销售,会员合伙享有70年产权、每年至少一周的度假时段旅居权益,房屋权益支持交换。另外,度假屋配有“度假总管—老妈子—丫鬟”家庭式度假服务体系,以及自有或合作的酒店管理公司进行管理和服务。

官网显示,该平台目前有青城山、丽江、三亚、西双版纳的五个产品供选择,年内将上线约50个项目,计划三年上线约300个项目。其中,青城山的“青城郡”别墅,淡季周份额25800元/份,计入管理费单套每天度假成本约441.22元。据了解,青城郡别墅售价约200万/套,青城山周边五星级酒店如豪生国际酒店别墅淡季均价约2500元/天起。如果购买周内没有入住,可选择付10%租金进行托管经营,或按2:8的比例进行托管分成。


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